Der Kauf von Immobilien in Polen ist im Grundsatz problemlos
19.11.2016
Im Zusammenhang mit dem Beitritt Polens zur EU musste der Immobilienerwerb für Ausländer neu geregelt werden. Der polnische Gesetzgeber überarbeitete daraufhin die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen und ließ die Genehmigungspflicht für Deutsche und andere EU-Ausländer beim Erwerb polnischer Immobilien grundsätzlich entfallen. Allerdings hat sich Polen Übergangsfristen bis zum Mai 2016 für landwirtschaftliche Flächen vorbehalten. Jeder EU-Bürger und damit auch jeder Deutsche kann seitdem problemlos ein Grundstück, ein Ferienhaus, eine Zweitwohnung oder eine andere Wohnimmobilie in Polen erwerben. Die in der Vergangenheit notwendige öffentlich-rechtliche Genehmigung des Innenministeriums ist für EU-Ausländer entfallen. Nicht-EU-Bürger müssen dagegen unverändert die Genehmigung durch das Innenministerium einholen, und dabei u.a. begründen, warum sie sich dem polnischen Staat verbunden fühlen. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gibt es Sondervorschriften, wobei nur der Erwerb von Wäldern, die zu Privateigentümern gehören, zulässig ist. Manchmal ist es möglich, private forstwirtschafliche Flächen gegen staatliche gleichen Werts zu tauschen. Das zuständige Organ, das den Tausch genehmigt, ist der örtliche Forstamtsleiter.
Vor dem Erwerb einer Immobilie in Polen ist es ratsam, stets das örtliche Grundbuch zu prüfen, um wichtige Vorfragen hinsichtlich Eigentümer, Belastungen und Art des Grundstücks zu klären. Gegenwärtig ist es möglich, Einsicht auch on-line in das Grundbuch zu nehmen wenn man seine genaue Bezeichnung kennt. Der Kauf von Immobilien in Polen ist im polnischen Immobilienrecht anders als im deutschen Recht nicht in den verpflichtenden Kaufvertrag und das Erfüllungsgeschäft durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch zweigeteilt. Beides erfolgt in Polen durch ein einziges Geschäft, den Kaufvertrag, der der notariellen Beurkundung bedarf und im Falle von Personen, die der polnischen Sprache nicht mächtig sind, die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers benötigt. Die Eintragung der Eigentümeränderung in das Grundbuch hat entsprechend lediglich deklaratorische Wirkung. Ungeachtet dessen entfalten auch das polnische Grundbuch und seine eingetragenen Inhalte öffentlichen Glauben.
Auch in Polen können Grundstücke von Gesellschaften wie z.B. einer GmbH erworben und gehalten werden. Eine – insbesondere für landwirtschaftliche Flächen relevante – behördliche Genehmigung für den Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft kann auch dann erforderlich sein, wenn es sich um eine polnische Gesellschaft handelt. Das polnische Immobilienrecht bewertet den Erwerb einer Immobilie durch eine Gesellschaft dann als Kauf durch einen Ausländer, wenn diese von ausländischen (natürlichen oder juristischen) Personen kontrolliert werden, z.B. durch Halten einer Mehrheitsbeteiligung (50%+1 der Anteile).
Dr. Aleksander Bauknecht